Objetivo
Dos decisiones que se refuerzan: (1) cerrar/vaciar Vivebarcelona y (2) donar en vida las participaciones de 9292 a Alejandro y Marta bajo el régimen de empresa familiar de Cataluña (reducción ~95% en Donaciones y sin IRPF de plusvalía para los padres).
San Juan: decidido dejarlo fuera de la donación y transmitirlo por herencia como vivienda habitual (reducción 95%, tope 500.000 €). Solo queda limpiar el cumplimiento (segregación + ingresos no declarados).
Vía alternativa a valorar: pacto sucesorio (Cataluña)
Figura del derecho civil catalán que permite transmitir en vida las participaciones de 9292 pero con tributación de herencia (mortis causa). Encaja con el objetivo de acelerar sin esperar al fallecimiento.
- Ventajas: accede a las reducciones/bonificaciones de sucesión de Cataluña + reducción 95% de empresa familiar; los padres no pagan IRPF por la plusvalía; es firme e irrevocable.
- Posible ventaja añadida (a confirmar): en sucesión no se exige que las participaciones estén exentas en el IP del adquirente (a diferencia de la donación) → podría eliminar el requisito de declarar Patrimonio.
- Caveat: si el adquirente transmite lo recibido antes de 5 años o antes del fallecimiento del transmitente, se subroga el valor de adquisición (pierde el diferimiento). Hay que mantener.
- Ojo: en ambas vías (donación o pacto sucesorio) 9292 debe cumplir igualmente (actividad + test del 50%).
Decisión clave a resolver: comparar donación en vida vs pacto sucesorio para este caso concreto.
Estado de los requisitos del 95% (9292)
| Requisito | Estado |
|---|---|
| Actividad económica real | CUMPLIDO 4 empleados a jornada completa dedicados a inmuebles de 9292. (Reforzar con rastro documental — pestaña 2.) |
| Donantes >65 años | CUMPLIDO Óscar 77, Mª Luisa 71. |
| Grupo familiar ≥20% | CUMPLIDO los padres poseen el 99,77%. |
| Dirección + remuneración >50% (Alejandro) | PENDIENTE hoy 48,7%. Arreglo: retirar/reducir el sueldo de Vivebarcelona. |
| Participaciones exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio | PENDIENTE Óscar y Mª Luisa deben empezar a declarar IP aplicando la exención de empresa familiar. (Con pacto sucesorio quizá no haga falta.) |
| Activos afectos vs no afectos | ATENCIÓN los ~493.000 € de tesorería no son afectos; esa parte queda fuera del 95%. Reinvertir (pestaña 3). |
| Donantes cesan dirección + mantener 5 años | A FORMALIZAR en el momento de la donación. |
Lectura: la donación es viable. Faltan preparativos (sueldo, IP, y poner la caja a trabajar). Horizonte para empezar: 1-2 años, cuando se cumplan todos los requisitos al 100%.
Plan de acción
Bloque A — Donación de 9292 (núcleo)
- Retirar/reducir el sueldo de Alejandro en Vivebarcelona para superar el 50% en 9292.
- Reducir el exceso de caja: empezar por devolver ~97.000 € de préstamos a los padres (sin coste fiscal) + reinvertir (pestaña 3).
- Empezar a declarar IP de los padres con exención de empresa familiar; pedir cálculo del IP real.
- Documentar el trabajo de los empleados desde ya (pestaña 2).
- Definir el reparto objetivo 50/50 Alejandro–Marta (hoy Óscar 49,77% / Mª Luisa 50% / Marta 0,23% / Alejandro 0%).
- Calcular % de activos afectos/no afectos con cuentas 2025.
- Formalizar la donación (donantes >65 cesan dirección; mantener 5 años).
Bloque B — Vivebarcelona
- Decidir cierre vs vaciado (gradual o inmediato) y ejecutar.
- Conciliar préstamos Vivebarcelona ↔ 9292 (~99.710 € en balance vs 80.793 € recuperados).
Bloque C — Paseo San Juan + cumplimiento (frente separado)
- Decidido: fuera de la donación; herencia como vivienda habitual.
- Regularizar voluntariamente el IRPF de alquiler turístico no declarado (padres).
- Evaluar la segregación ilegal con arquitecto técnico (multas hasta 60.000 €, riesgo de licencia).
- Cuidar que el piso siga calificando como vivienda habitual de los padres.
- Formalizar contrato de gestión Vivebarcelona–titulares y regularizar Aragón 326.
Bloque D — Gobernanza (pacto entre hermanos)
- Elegir mecanismo de desempate Alejandro–Marta y dejarlo en pacto de socios/estatutos.
Rastro documental del trabajo de los empleados
Objetivo: poder demostrar ante la Agencia Tributaria de Cataluña que 9292 desarrolla una actividad económica real y que sus 4 empleados a jornada completa están justificados por carga de trabajo efectiva sobre los inmuebles propios.
Por qué es crítico. El requisito de actividad económica (art. 27.2 LIRPF) exige empleado(s) a jornada completa reales y necesarios. La ATC puede aceptar que existen los contratos pero cuestionar que haya trabajo suficiente que los justifique. Si tumba la "actividad económica", cae la exención de IP y con ella el 95% de la donación. El rastro documental es la prueba de que el trabajo existe.
1 · Definir y documentar el rol de cada empleado
| Empleado | Rol / funciones | Evidencia a generar |
|---|---|---|
| Alejandro (director) | Dirección, estrategia, pricing, relación con propiedad y proveedores | Correos de decisiones, informes de resultados, actas, firmas de contratos |
| Estefania | [definir: administración / atención huésped / operativa] | Correos, reservas gestionadas, incidencias resueltas, control horario |
| Juan | [definir: operativa / mantenimiento / check-in] | Partes de trabajo, fotos, órdenes de mantenimiento, calendario de tareas |
| [4º empleado] | [definir] | [según rol] |
2 · Qué documentar (categorías de evidencia)
Contractual y organizativo
- Contratos con funciones descritas y jornada 40h
- Organigrama de 9292
- Nóminas y TC de Seguridad Social
- Control horario (obligatorio y útil como prueba)
Operativa diaria
- Check-in / check-out (registros, partes)
- Coordinación de limpiezas y lavandería
- Órdenes y facturas de mantenimiento
- Gestión de incidencias con huéspedes
Comercial y reservas
- Reservas gestionadas (PMS / channel manager)
- Comunicaciones con huéspedes (email, chat)
- Ajustes de precios / revenue management
- Declaraciones modelo 179 de las plataformas
Administrativo-financiero
- Facturación y cobros
- Relación con proveedores y suministros
- Correspondencia con gestoría
- Impuesto turístico y tasas
3 · Sistemas que generan prueba automática
- PMS / channel manager (Avantio, Guesty, Smoobu, Lodgify…): reservas, mensajes, calendario, tareas — con marca de tiempo y usuario.
- Correo corporativo por empleado (@9292…): el hilo de correos es la mejor prueba de trabajo continuado.
- Control horario digital (fichaje).
- Software de tareas/limpieza (Doinn, TurnoverBnB, o incluso un tablero compartido).
- Contabilidad (Holded ya en uso) para el hilo administrativo.
4 · Métrica de carga de trabajo (la "prueba del algodón")
| Concepto | Dato |
|---|---|
| Nº de unidades gestionadas por 9292 | [3 turísticos + 2 temporada = 5] (+ las que se compren) |
| Rotaciones / reservas al mes (turístico) | [X] → cada una implica check-in/out, limpieza, comunicación, incidencias |
| Horas estimadas por reserva | [Y] h |
| Mantenimiento, administración, comercial | [Z] h/mes |
| Total horas/mes ÷ 160h por empleado | = nº de empleados justificados |
Enlace con la pestaña 3: los pisos turísticos generan muchas más horas que los de temporada. Aumentar la cartera turística (reinversión de caja) es lo que hace que 4 empleados sean claramente justificables.
5 · Separación limpia 9292 vs Vivesuperhost
Los 4 empleados deben trabajar en inmuebles de 9292. Si parte de su trabajo es gestión de pisos de terceros, eso pertenece a la actividad de Vivesuperhost, no justifica la plantilla de 9292 y puede confundir a la ATC. Cada empleado en la nómina de la sociedad cuya actividad realiza; facturación y correos separados por sociedad.
6 · Organización y conservación
- Crear una carpeta "Dossier de actividad 9292" y actualizarla cada trimestre con: resumen de reservas, ejemplos de correos, partes de mantenimiento, control horario y la métrica de carga.
- Conservar todo al menos 5 años (4 de prescripción + margen del periodo de mantenimiento post-donación).
- Un breve informe trimestral que cuente "qué hizo el equipo" es oro ante una revisión.
Reinversión de la caja de 9292
Punto de partida: ~493.000 € de tesorería en 9292 (más la posible venta de los 2 apartamentos de temporada). Objetivo: ponerla a trabajar en inmueble turístico.
Por qué hacerlo (triple beneficio)
1. Fiscal — activo afecto
La caja parada NO es activo afecto y queda fuera del 95%. Un inmueble en explotación SÍ es afecto → más patrimonio se beneficia de la reducción y baja el riesgo de "sociedad patrimonial".
2. Actividad y empleo
Más unidades turísticas = más trabajo real = plantilla de 4 empleados claramente justificada (enlaza con pestaña 2).
3. Negocio
La caja al 0-4% rinde poco; un turístico bien elegido rinde más y crea patrimonio.
El condicionante nº1: Barcelona cierra las licencias turísticas el 24/11/2028. Un HUT comprado ahora en Barcelona deja de ser turístico en ~2,5 años — justo en la ventana de ejecución (1-2 años) y durante el periodo de mantenimiento de 5 años (~hasta 2032). → La reinversión debe ir a turísticos FUERA de Barcelona, en zonas donde el HUT siga permitido y con regulación estable.
Criterios para elegir dónde reinvertir
| Criterio | Qué mirar |
|---|---|
| Marco legal del HUT | Que la licencia turística esté permitida y sea estable (sin moratoria ni fecha de caducidad como Barcelona). Verificar municipio a municipio y a nivel autonómico. |
| Demanda turística | Ocupación y estacionalidad; que dé trabajo durante buena parte del año (clave para justificar plantilla). |
| Precio de entrada / rentabilidad | Encaje con ~493k (uno grande o varios pequeños); yield neto tras gastos y gestión. |
| Gestionabilidad | ¿Puede el equipo de 9292 gestionarlo (remoto + partner local) o exige estructura nueva? |
| Costes de transmisión | ITP de compra (varía por comunidad; Cataluña 10%, otras regiones distinto), notaría y registro. |
Nota: la regulación de HUT en España cambia rápido y por municipio. Antes de comprar hay que verificar la situación vigente de la ubicación concreta.
Las dos vías
A. Seguir en el mismo tamaño
Comprar 1 turístico fuera de Barcelona con la caja (~493k) y mantener los actuales. Menos cambio operativo. Convierte caja en afecto.
B. Crecer / rotar cartera
Vender los 2 de temporada (Barcelona) y reinvertir todo en turísticos fuera de Barcelona → más unidades turísticas, más trabajo, más negocio.
Ojo con vender los de temporada: la venta genera en 9292 ganancia sujeta a Impuesto de Sociedades (25%) sobre la plusvalía, más plusvalía municipal. No hay exención por reinversión automática en IS.
Encaje con el calendario
La reinversión debe hacerse antes de la donación (dentro de la ventana de 1-2 años), para que el balance en el momento de donar muestre activos afectos y no caja ociosa. Es la primera pieza a resolver, porque condiciona la caja, la actividad y el propio calendario de la donación.
Documento de trabajo del grupo familiar Velasco. No constituye asesoramiento fiscal, legal ni de inversión. Septiembre de 2026.